2016年1月7日 明報 B06 名人樓市論壇
曾淵滄教跌市「上車」法則：買樓要有四成首期 家庭月入3.5萬
中原城市領先指數最新報135.89，近4個月內已跌了7.5%。參與編製該指數的城市大學管理科學系特約教授曾淵滄，也是資深物業投資者，他在1990至2005年買入10多個住宅單位，至今勁賺數倍。他將日常生活所見所聞、觸類旁通的股樓投資心得，每周在《明報周刊》撰文與讀者分享，更將內容結集成新書《一分鐘創富生活》。曾淵滄接受訪問時預測，樓價跌勢未完，可能尚有逾一成的跌幅，認為目前不適宜買樓投資，即使用家有自住需要，也須家庭月入逾3.5萬元，並且儲夠四成首期，才好考慮買樓。
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曾淵滄指出，本港樓價12年半累積升幅近4倍，位高勢危。隨着本港經濟去年第四季開始轉差，樓價近月亦從高位回落，他解釋說：「目前本港就業情况尚算理想，但主要靠幾大基建項目支撐；惟零售市道在可見將來只會愈來愈差，若日後大型基建項目完工，失業率也將上升，打擊市民的買樓能力及意欲。」
「10P」助分析入市時機
曾淵滄將投資樓市歸納為「10P」之道，包括認清個人需要（Personal need）、詳細計劃（Planning）、考慮息率因素（Prime rate）、認清政策（Policy）、耐性考驗（Patience）、供款能力（Payment）、分辨潛力地區（Potential）、 看清宣傳手法（Promotion）、另類物業投資（Properties of Others），以及應對壓力能力（Pressure），部分可應用於目前市况。
曾淵滄在《一分鐘創富生活》提到，早幾年樓市氣氛熾熱，由於發展商宣傳手法高超，新盤即使較同區二手樓溢價兩、三成，仍能賣個滿堂紅，結果拉動同區二手樓價上升，去年第四季樓發展商以貼近二手樓價開售多個大型新盤，影響市場氣氛，令中原城市領先指數轉跌。故2016年樓價如何發展，要考慮發展商的推盤部署。
樓價再跌一成 梁振英仍會覺貴
另外，曾淵滄認為，認清政策亦十分關鍵。他分析，梁振英於2012年上任特首觀察幾個月後，2013年2月22日便推出雙倍印花稅（DSD），顯示當時的樓價在梁振英心目中已屬偏高。他指出，若中原城市領先指數由最新報135.89回落至2013年2月22日水平（121.64），即再跌10.5%；即使這樣，由於該水平在梁振英心中仍屬偏高，故樓價跌幅高於10.5%也不足為奇。
既然樓價睇跌，市民目前是否不應入市買樓呢？曾淵滄指出，早於去年他已指不應買樓作投資用途，惟是否應該買樓自住，要視乎用家本身的供款能力。他解釋，2014年本港家庭月入中位數為23,500元（見圖），當中住在公屋及私人物業者約各佔一半，故一個比較籠統的分析是，月入中位數逾23,500元才有資格住在私樓。惟目前樓價處於下行周期，故他認為，買私樓的要求應該提高，即家庭月入達中位數的1.5倍（35,250元）才有資格，「假如你家庭月入只有23,500元也去買私樓，便是私樓階層裏面最窮的一批人，供樓將會很辛苦。那不如努力進修希望提升自己將來的收入，反正遲些買樓的話樓價可能會更低。」
買樓長遠仍勝租樓
曾淵滄指目前買樓還要符合其他要求，如有穩定工作等。他認為買樓勝租樓，「目前租金與供樓開支相若，若租樓心理上會覺得蝕底，好像幫人供樓；買樓便不同，供一年負擔便少一年，供滿後層樓便是我的，不用理會樓價短期升跌，而且往績證明，在香港地買樓只要供20年，樓價包升不跌，這條數很容易計，所以點解咁多人在樓價跌的時候都要買樓。」
明報記者 葉創成
攝影 陳淑安